房地產(chǎn)信托的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，主要可以分為：

　　第一、委托業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等;

　　第二、代理業(yè)務(wù)，如代理發(fā)行股票債券、代理清理債權(quán)債務(wù)、代理房屋設(shè)計(jì)等;

　　第三、金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。

　　資金是房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)從事信托的基本條件，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)籌集資金的渠道主要有：

　　第一、房地產(chǎn)信托基金

　　是房地產(chǎn)信托投資公司為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)及其它信托業(yè)務(wù)而設(shè)置的營(yíng)運(yùn)資金。我國(guó)的信托投資公司資金來源主要有：財(cái)政撥款、社會(huì)集資以及自身留利。

　　第二、房地產(chǎn)信托存款

　　是指在特定的資金來源范圍之內(nèi)，由信托投資機(jī)構(gòu)辦理的存款。其資金來源范圍、期限、利率均由中國(guó)人民銀行進(jìn)行規(guī)定、公布和調(diào)整。

　　第三、集資信托和代理集資

　　是信托機(jī)構(gòu)接受企業(yè)、企業(yè)主管部門以及機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位等的委托，直接或代理發(fā)行債券、股票以籌借資金的一種方式。

　　第四、資金信托

　　是指信托機(jī)構(gòu)接受委托人的委托，對(duì)其貨幣資金進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)的一種信托業(yè)務(wù)。信托資金的來源必須是各單位可自主支配的資金或歸單位和個(gè)人所有的資金，主要有單位資金、公益基金和勞?；?。

　　第五、共同投資基金

　　即投資基金或共同基金，在中國(guó)是一種較新型的投資工具，但在國(guó)外已有百余年的歷史，是現(xiàn)代證券業(yè)中最有前途的行業(yè)，在發(fā)達(dá)國(guó)家的金融市場(chǎng)上，已經(jīng)過實(shí)踐證明是一種很先進(jìn)的投資制度，并已成為舉足輕重的金融工具。

　　房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國(guó)模式，另一種是日本模式。

　　第一、美國(guó)模式

　　1、評(píng)估資金?；鸢l(fā)起人為滿足自身需求，進(jìn)行REIT基金募集的籌劃，主要包括：預(yù)估所需資金數(shù)量，確認(rèn)選擇REIT基金為籌資工具，考慮投資標(biāo)的的收益性能否達(dá)到必要的回報(bào)率等。

　　2、接洽承銷商、發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細(xì)節(jié)、募款細(xì)節(jié)和承銷方式等工作。

　　3、接洽律師及會(huì)計(jì)師。與有資格的律師及會(huì)計(jì)師討論基金申請(qǐng)發(fā)行的相關(guān)法律、會(huì)計(jì)問題，選定律師事務(wù)所及會(huì)計(jì)師事務(wù)所為成立全過程服務(wù)，并擬訂申請(qǐng)文件，此時(shí)已基本確定投資計(jì)劃在財(cái)務(wù)上的可行性分析。

　　4、接洽不動(dòng)產(chǎn)顧問公司。如果基金未來的經(jīng)營(yíng)管理由房地產(chǎn)顧問公司擔(dān)任，則需要確定對(duì)象并簽訂REIT管理顧問契約，確定其權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　5、當(dāng)所有文件備齊后即可向SEC申請(qǐng)募集，申請(qǐng)成功后，要決定保管機(jī)構(gòu)并簽定REIT契約。

　　第二、日本模式

　　1、房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價(jià)款給房地產(chǎn)公司;

　　2、投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理;

　　3、信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時(shí)向該公司收取租賃費(fèi);

　　4、房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費(fèi);

　　5、信托公司向投資者發(fā)放紅利;

　　6、信托銀行可以將房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行銷售，從購買者身上獲取價(jià)款，再按比例分配給投資者。

　　房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于：

　　第一、賠償風(fēng)險(xiǎn)。

　　《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，只有當(dāng)信托公司違背信托合同擅自操作時(shí)，投資者所遭受的損失才由信托公司負(fù)責(zé)賠償。也就是說，對(duì)于運(yùn)營(yíng)過程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，信托公司不負(fù)責(zé)賠償。

　　第二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

　　單個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)往往難以進(jìn)行評(píng)估預(yù)測(cè)，而信托公司在發(fā)行信托產(chǎn)品時(shí)又常常會(huì)有意無意地多介紹該項(xiàng)目的盈利前景，很少會(huì)揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，如果投資者輕信信托公司的推介，不經(jīng)過審慎決策，將可能面臨許多潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三、操作風(fēng)險(xiǎn)。

　　信托公司的實(shí)際操作難度較大。我國(guó)的《資金信托管理辦法》對(duì)資金信托計(jì)劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但由于房地產(chǎn)的融資額大，有的需要一兩個(gè)億的資金，有了200份的限制，單筆金額便會(huì)很大，給融資造成困難。信托計(jì)劃“合同不超過200份、認(rèn)購起點(diǎn)不低于5萬元”對(duì)于個(gè)人投資者而言，并不容易接受。

　　第四、自身風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)信托本身也存在不少缺陷，比如業(yè)務(wù)模式散亂，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)偏高，利潤(rùn)較低等;在運(yùn)營(yíng)模式上，多數(shù)產(chǎn)品采取貸款形式，比較單一;資金和產(chǎn)品僅限于信托憑證轉(zhuǎn)讓，流動(dòng)性較差。