一、貸款買房時如何選擇貸款方式

貸款方式指的是商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款三種。所謂商業(yè)貸款是銀行利用自營性資金為申請人發(fā)放貸款，此種貸款的特點是利率較高，五年以下(含)年利率為6.4%，五年以上為6.55%，但貸款額度高，時間長。公積金貸款也叫委托貸款，即銀行接受住房資金管理中心的委托，以公積金存款為資金來源向符合條件的申請人發(fā)放的貸款。銀行只是受他人的委托，因此對申請人的條件、貸款限額和貸款最高年限都是由住房資金管理中心制定和審核的，且對申請人的條件比較嚴(yán)格，貸款額度和貸款最高年限都比不上商業(yè)性貸款，但此種貸款利率較低，五年以下(含)年利率為4.0%，五年以上為4.5%。第三種組合貸款就是將商業(yè)貸款和公積金貸款組合起來，貸款利息和還貸年限也分別按各自的額度計算。

因此，如果想多貸的話就選商貸，如果想利息低的就選公積金貸，如果想盡量多貸，又想利息低的話，就選組合貸。

二、貸款買房時如何選擇還貸方式

目前的還貸方式除了一年期以內(nèi)為到期一次還本付息以外，常見的還有“等額本息還款法”和“等額本金還款法”兩種方式。

前者每月償還的金額相等，但利息與本金的組合比例在不斷變化。在償還初期利息支出最多，本金最少，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加；后者每月償還等額本金的同時還清當(dāng)期未還的本金所產(chǎn)生的利息。隨著未還清本金的逐漸減少，利息也依次遞減。兩者的相同點在于都是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計算的，都是隨著剩余本金的逐月減少利息也隨之減少。

不難看出，在貸款額度、貸款期限、貸款利率均相同的條件下，“等額本息還款法”的利息總額比“等額本金還款法”的利息總額要高，但相應(yīng)的，前者前期的還款壓力比后者小。兩種還貸方式的計算原理是完全相同的，并不存在孰優(yōu)孰劣的情況，而要看哪種還款方式更適合自己。一般來說，“等額本息還款法”比較適合家庭負(fù)擔(dān)人口少，預(yù)期收入比較穩(wěn)定或有所增加的借款人，而“等額本金還款法”更適合有一定積蓄，但家庭負(fù)擔(dān)將日益加重的借款人。