物權(quán)法的頒布實(shí)施，拉開了頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的帷幕。而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證與原來的房產(chǎn)證有什么區(qū)別?我們是否需要將手中的房產(chǎn)證更換成新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證?這一系列問題都與物權(quán)法的實(shí)施相聯(lián)系。
目前全國已有北京、廣州、深圳、杭州、廈門、青島等多個(gè)城市啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。其它大城市如南京、大連、沈陽等等也在積極推進(jìn)這項(xiàng)制度。
一、為何要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記——解決分散登記問題 保障交易安全
長(zhǎng)期以來，產(chǎn)權(quán)登記在我國常被看作行政機(jī)關(guān)所享有的行政管理職權(quán)，而忽視了其物權(quán)公示的屬性，這就造成了登記機(jī)構(gòu)設(shè)置與行政機(jī)關(guān)職能合一。多個(gè)行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)加以管理，由此形成了分散登記的現(xiàn)象，如土地由土地管理部門管理，建設(shè)用地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行;房屋由城建部門管理，產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進(jìn)行。分散登記不僅影響信息的全面公開，而且很容易誘發(fā)欺詐行為，影響交易安全。
二、房產(chǎn)證與不動(dòng)產(chǎn)證有何區(qū)別——信息“升級(jí)”：新增唯一代碼“不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)”等
據(jù)國土資源部官方微博介紹，房產(chǎn)證的內(nèi)頁內(nèi)容僅包括房屋所有權(quán)人、共有情況、房屋坐落、登記時(shí)間、房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、房屋狀況和土地狀況。
而不動(dòng)產(chǎn)證上除了權(quán)利人、共有情況、坐落位置等原來房產(chǎn)證內(nèi)容外，還增加了鐳射區(qū)(防偽鐳射標(biāo)簽)、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、使用期限等內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)具有唯一代碼，相當(dāng)于證書記錄的不動(dòng)產(chǎn)在全國范圍內(nèi)唯一的“身份證號(hào)”，通過不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)就可以鎖定該不動(dòng)產(chǎn)信息。
不動(dòng)產(chǎn)證新特點(diǎn)：
①封面：原來為中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)在名字為中華人民共和國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
②內(nèi)頁：有防偽鐳射標(biāo)簽，蓋章原為各地方人民政府的公章，現(xiàn)為各登記機(jī)構(gòu)公章。
③增加不動(dòng)產(chǎn)登記號(hào)，是全國范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)唯一“身份證號(hào)碼”。
④附圖頁有金屬線，并且更全面。
三、不進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記有何后果——非強(qiáng)制 但不登記嚴(yán)重影響交易安全
根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，沒有要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行強(qiáng)制登記。但如果權(quán)利人不登記，其不動(dòng)產(chǎn)交易安全將受到嚴(yán)重影響，也容易發(fā)生權(quán)屬糾紛。作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心內(nèi)容，簿證統(tǒng)一后，物權(quán)變動(dòng)情況才能統(tǒng)一規(guī)范反映，物權(quán)才能得到統(tǒng)一的嚴(yán)格保護(hù)。簿證不統(tǒng)一，就可能出現(xiàn)一房、一地多賣，產(chǎn)生交易風(fēng)險(xiǎn)。因此，從保護(hù)權(quán)利人物權(quán)的角度，《物權(quán)法》規(guī)定了依申請(qǐng)登記。
四、現(xiàn)在的房產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)證必須要換嗎——“不變不換”：新證舊證都具法律效力
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。此前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。
按照國家“不變不換”的原則，現(xiàn)有各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書繼續(xù)有效，權(quán)利不變動(dòng)，證書不更換。也就是說，舊證、新證同時(shí)都具有法律效力。
顯然，現(xiàn)有的房產(chǎn)證，不因登記機(jī)構(gòu)、登記程序的變動(dòng)而失效，因此，如果沒有變動(dòng)，不必將舊的房產(chǎn)證換成新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
