在一些大城市，二手房賣房是一個(gè)非?；钴S的現(xiàn)象，其發(fā)展前景相當(dāng)可觀。關(guān)于二手房賣房，很多人習(xí)慣性認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)都在買方，而賣方的風(fēng)險(xiǎn)則比較小，其實(shí)，這種觀點(diǎn)非常片面。在二手房買賣中，本就很容易產(chǎn)生糾紛，賣方準(zhǔn)備賣房之前需要掌握一些注意事項(xiàng)。裝修網(wǎng)小編和大家一起了解一下吧。
了解行情→放盤及贖樓→客戶看房→售樓談價(jià)→收定金簽合同→準(zhǔn)備交易資料→房產(chǎn)評(píng)估→辦理按揭→交稅費(fèi)→過(guò)戶收首期款→出新證收尾款→交房。
二手房賣房注意事項(xiàng)一、了解行情
一.關(guān)注房產(chǎn)信息，收集相關(guān)資訊掌握動(dòng)態(tài).瀏覽相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站的新聞快訊。
二.未來(lái)城(小區(qū)網(wǎng) 論壇)市規(guī)劃、道路建設(shè)的影響、電視頻道的地產(chǎn)欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情。
三.多請(qǐng)教相關(guān)從事地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人事，如地產(chǎn)中介(又叫物業(yè)代理)等或曾經(jīng)有過(guò)房產(chǎn)交易經(jīng)驗(yàn)的親朋好友。
二手房賣房注意事項(xiàng)二、定價(jià)、報(bào)價(jià)
1、實(shí)話，沒(méi)有任何一個(gè)專家或?qū)W者可以決定房子賣多少錢，真正的賣房者報(bào)價(jià)應(yīng)心平氣和理智客觀。
2、報(bào)價(jià)過(guò)高錯(cuò)失了真正好的成交機(jī)會(huì)又浪費(fèi)了大量的時(shí)間精力.報(bào)價(jià)過(guò)低有損個(gè)人利益。
3、建議報(bào)價(jià)前以去一些大中介公司了解行情，走訪專業(yè)人事或多渠道了解市場(chǎng)走適，注意市政規(guī)劃改建政策的實(shí)施對(duì)自有房產(chǎn)的影響，關(guān)注更多專業(yè)媒體以做參考，根據(jù)自身實(shí)際情況加減后給個(gè)合理報(bào)價(jià)。
4、報(bào)價(jià)的目的主要是為了在談價(jià)的過(guò)程中給自己留有余地，另外報(bào)價(jià)是以一個(gè)試探性的價(jià)格了解市場(chǎng)的反映情況以供調(diào)價(jià)準(zhǔn)備。
首先，地段當(dāng)然是決定房?jī)r(jià)的最基本因素。一般來(lái)說(shuō)，同一個(gè)小區(qū)內(nèi)的二手房由于交通、公共配套設(shè)施相同，的確可以參照最近的成交記錄進(jìn)行定價(jià)。
但這并不是決定房?jī)r(jià)的唯一因素。房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀甚至一些特殊背景(包括未來(lái)幾年市政規(guī)劃或其他外在因素)都可能影響的房?jī)r(jià)的高低。
1、先看樓層,如是多層則3-4層單價(jià)最高，2、5層次之，底層和頂層又次之。(一般來(lái)說(shuō)，同一幢房屋樓層最好的與最次的單價(jià)差價(jià)在200-400元之間)當(dāng)然因個(gè)人習(xí)慣和偏好不同，又另當(dāng)別論了。如果是高層或小高層，7-9層的價(jià)格可作為基準(zhǔn)價(jià)，往上則貴，往下則便宜，每層價(jià)格差在50-150元左右;(一般來(lái)說(shuō)，頂層的價(jià)格未必就是最高的，頂層往下第二層往往價(jià)格最高)。
在同一層里，中間套的價(jià)格往往作為基準(zhǔn)價(jià)，東邊套即東南向最貴，差價(jià)在3%左右，而西邊套即西南向其次，差價(jià)在2%左右。
同一個(gè)小區(qū)的房子，不可避免的同時(shí)存在景觀差異。一般來(lái)說(shuō)朝中央庭院的房子安靜而且空氣好，售價(jià)最貴;朝大路的房子嘈雜而又空氣差，售價(jià)最低。
2、房屋面積。一般來(lái)說(shuō)100平方左右面積的房屋是最走俏的，也是最適合三口或四口之家居住的。而面積過(guò)大的房子因?yàn)榭偡績(jī)r(jià)制約了消費(fèi)者的購(gòu)買能力，所以并不好銷。因此，面積在200平方以上的房子，在一定情況下單價(jià)應(yīng)相對(duì)低一些。但躍層式的房子因?yàn)楦窬謨?yōu)勢(shì)或贈(zèng)送露臺(tái)，所以定價(jià)可參照基準(zhǔn)價(jià)。
3、是戶型，這也是為什么有的房子面積不大但看起來(lái)很寬敞，而有的房子剛剛相反，面積不小但看起來(lái)卻很擁擠的主要原因。除了有明顯的缺陷的，一般只要有一個(gè)朝南的主臥室，客廳采光、對(duì)流好的，都是可以賣個(gè)好價(jià)錢;同時(shí)帶明衛(wèi)的又比帶暗衛(wèi)的值錢，客廳、主臥開(kāi)間大的又比開(kāi)間小的值錢，面積緊湊實(shí)用的相應(yīng)更貴。
建議無(wú)論是賣房者還是買房者千萬(wàn)不要信口開(kāi)河，要在充分衡量房屋的各種條件后，再敲定適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)，以保證房屋的正常成交。
4、裝修及保養(yǎng)狀況，這是一個(gè)很難定義標(biāo)準(zhǔn)的概念，無(wú)裝修與有裝修之間存在較大差異就算有裝修，裝修的年份、裝修程度、裝修的風(fēng)格、保養(yǎng)狀況也都會(huì)影響最終的價(jià)格，最好在決定售房后對(duì)其房屋進(jìn)行有效清潔或翻新這樣會(huì)大大增加你房屋的賣點(diǎn)售房?jī)r(jià)格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
5、隨房贈(zèng)送物品，市場(chǎng)上賣房送家私電器的較普遍，業(yè)主換房或移民后會(huì)重新購(gòu)置新的家私電器，所以用過(guò)的家私電器便隨房一起打包，隨房物品是可以作為購(gòu)房談價(jià)的條件，但購(gòu)房客戶是否接受也是很難定的，所以定價(jià)前如有物品隨房打包的要定好物品價(jià)格，售房帶物品的價(jià)格和不代物品的底價(jià)報(bào)價(jià)及成交價(jià)都是有區(qū)別的。但切勿濫竽充數(shù)，房?jī)?nèi)送一些過(guò)時(shí)物品在房?jī)?nèi)不但影響房屋賣象，還會(huì)帶來(lái)不好的反映。
因?yàn)榉績(jī)r(jià)市場(chǎng)的不穩(wěn)定所以業(yè)主在放盤前應(yīng)先了解市場(chǎng)走向,衡量后在做決定最簡(jiǎn)單的辦法，就是(多向幾家中介)了解情況因?yàn)橹薪樵谌?jí)市場(chǎng)的專業(yè)性和地位是有一定可比性的。
二手房賣房注意事項(xiàng)3.放盤及贖樓
放盤:
放盤的目的是在最短的時(shí)間最省事找到最多的合適客戶將房產(chǎn)賣個(gè)好價(jià)錢。售房的速度首先取決于放盤速度，放盤的面，放盤的方式。
首先業(yè)主自己賣房的渠道較窄,因正常的工作生活時(shí)間不便利會(huì)耽誤售房進(jìn)度錯(cuò)失很多成交機(jī)會(huì)。打報(bào)紙廣告成本較高，上網(wǎng)發(fā)布信息渠道較窄，委托房產(chǎn)中介較便利，委托房產(chǎn)中介代理最好選擇多家大規(guī)模房產(chǎn)公司同時(shí)代理。單一一家房產(chǎn)代理公司能力范圍有限客源也有限，又因獨(dú)家代理對(duì)售房業(yè)主限制較多，固多家大公司同時(shí)代理售房覆蓋面廣，客源充足，且中介同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下也可加速售房。
(1)在此期間應(yīng)盡量選擇多家大規(guī)模中介公司放盤;
(2)依靠親朋好友相互轉(zhuǎn)告物色買家;
(3)上專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布信息;
(4)通過(guò)報(bào)紙廣告媒體發(fā)布信息;
但相比之下中介是最快的放盤渠道但多家放盤是最方便快截的。
二手房賣房注意事項(xiàng)4.還款方法
貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法。
貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。
以上資料僅供參考，所有細(xì)節(jié)請(qǐng)咨詢購(gòu)房樓盤貸款相關(guān)人員。
二手房賣房注意事項(xiàng)5.客戶看房
一.客戶看房很重要
1、要想將房子賣個(gè)好價(jià)客戶看房第一印象很重要;
建議賣房前先將房子修飾或打掃一番給人一個(gè)舒適家的感覺(jué)，如有必要也可重新粉涮一下對(duì)于賣出的價(jià)格影響很大。
二.客觀看待自己的房子
1、找出自家房子的十個(gè)缺點(diǎn)，十個(gè)優(yōu)點(diǎn)。在賣房的過(guò)程中盡量揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短。
2、每看一個(gè)不同客戶都會(huì)有不同的態(tài)度，多了解客戶的態(tài)度印象表情變化，分析別人的評(píng)價(jià)客觀看待問(wèn)題。
三.接下來(lái)就要有耐心
1、等待撲天蓋地的看房電話安排好統(tǒng)一看房時(shí)間(制造一個(gè)客戶相互競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象);
2、對(duì)自己的房子充滿信心，等待客戶對(duì)你房子的品頭論足，挑毛病;
3、不同的客戶和中介一便一便的和你砍價(jià)，在這時(shí)候一定要保持冷靜;
4、適當(dāng)?shù)呐e例(朋友賣的房子或自己知道的市場(chǎng)行情)夸大一點(diǎn)也可抬高自己的房?jī)r(jià)。
四.最重要的：
1、中介在代理過(guò)程中有幾種情況會(huì)帶假客戶看房：
(1)報(bào)價(jià)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，中介有意收購(gòu)賺取差價(jià)轉(zhuǎn)賣他人，小心在這大部分中介都是辦公證手續(xù)而不是正式過(guò)戶，因?yàn)閲?guó)家限制購(gòu)房未滿五年的要打營(yíng)業(yè)稅，這樣一來(lái)中介哪還有利潤(rùn)空間，凡事小心。
(2)為了簽定代理合同，帶假客戶：按照行業(yè)規(guī)則往往中介需要在售房前，先與售房業(yè)主簽定委托協(xié)議，可往往業(yè)主在放盤過(guò)程中是很多家中介公司同時(shí)代理銷售，為了省去不必要的麻煩售房業(yè)主往往希望當(dāng)遇見(jiàn)真正有購(gòu)買客戶時(shí)在簽定代理協(xié)議，所以中介為了提前保障自己的安全性和利益帶假客戶看房以證明自己的實(shí)力后，先簽定代理合同在進(jìn)行全面銷售。
(3)業(yè)主一定要求中介有客再看房，其實(shí)中介也很為難沒(méi)看過(guò)房很難幫推銷的(應(yīng)該相互理解)。
(4)業(yè)主房子報(bào)價(jià)太高一段時(shí)間沒(méi)人看只好帶假客戶去您家砍價(jià)。
二手房賣房注意事項(xiàng)6.選取大中介較可靠
雖然隨著二手房市場(chǎng)的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實(shí)存在的種種交易糾紛還是令買房者和購(gòu)房者不勝其煩。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購(gòu)房時(shí)，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范;另一方面房源也比較充裕。
二手房賣房注意事項(xiàng)7.兩種代理方式各有利弊
目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨(dú)家代理方式和一般方式。選取獨(dú)家代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介;而一般方式可將同一套房源同時(shí)委托幾家中介代理銷售。
目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨(dú)家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨(dú)家代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過(guò)程中可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
二手房賣房注意事項(xiàng)8.代理有效期宜短不宜長(zhǎng)
如果簽了一份獨(dú)家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦?這就需要在簽定合同的時(shí)候約定一個(gè)有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就可以自動(dòng)解除合同。有效期定多久比較好呢?
代理有效期的時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。因?yàn)槿绻粋€(gè)月內(nèi)房子未能脫手，但你對(duì)中介公司的服務(wù)還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂(lè)意。
二手房賣房注意事項(xiàng)9.“跳過(guò)”中介有風(fēng)險(xiǎn)
有一些“精明”的賣房者通過(guò)中介與購(gòu)房者碰頭后，為了省卻一筆中介費(fèi)，就會(huì)“跳過(guò)”中介與購(gòu)房者直接進(jìn)行交易。專家認(rèn)為，這一方面是賣房客戶有違誠(chéng)信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。找較具規(guī)模、信譽(yù)較好的中介公司代理房屋交易。
二手房賣房注意事項(xiàng)10.不能簽“到手價(jià)”
據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣房的時(shí)候由于嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過(guò)麻煩，要求只與公司簽一個(gè)“到手價(jià)”，即直接到手的錢有多少簽多少。
二手房交易過(guò)程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議，簽約過(guò)程中，一定要把各款項(xiàng)弄清楚，千萬(wàn)不要只簽一個(gè)“到手價(jià)”。在達(dá)成協(xié)議后，業(yè)主、買家和中介最好簽訂三方協(xié)議，也就是居間合同，這也可防止不良中介公司人員從中壓價(jià)。
二手房賣房注意事項(xiàng)11.心平氣和報(bào)房?jī)r(jià)
由于半年來(lái)二手房房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，造成不少屋主對(duì)物業(yè)期望值太高，出現(xiàn)了盲目開(kāi)價(jià)的情況，陷入物業(yè)難以成交的窘境。屋主在報(bào)價(jià)的時(shí)候一定要心平氣和，客觀的估計(jì)自己物業(yè)的價(jià)格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問(wèn)問(wèn)，然后綜合一下報(bào)價(jià)。
二手房賣房注意事項(xiàng)12.自售房屋有學(xué)問(wèn)
目前市場(chǎng)上也有一部份屋主的二手房交易并不是通過(guò)中介進(jìn)行的，而是通過(guò)朋友、親戚的介紹尋找買家。對(duì)于這樣自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細(xì)研究二手房交易的相關(guān)政策、程序、手續(xù)等系列知識(shí)，否則很難順利完成整個(gè)交易過(guò)程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個(gè)懂行的朋友陪同。
二手房交易是一個(gè)十分復(fù)雜的過(guò)程，牽涉到二手房的評(píng)估、各種手續(xù)以及各種費(fèi)用，不是行外人很快就能掌握的。因此建議如果不是很精通二手房交易的話，還是委托中介比較穩(wěn)當(dāng)，中介會(huì)全權(quán)辦理二手房交易中的復(fù)雜手續(xù)，買賣雙方一般只要在合同上簽字就可以了。
需要注意的是，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是整個(gè)房產(chǎn)交易的核心，業(yè)主必須清楚自己的房產(chǎn)證信息。例如房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，是不是抵押物業(yè)，房屋面積多大，屬性是住宅、商鋪、寫字樓還是房改房、安居房等。如果業(yè)主對(duì)自己物業(yè)的情況不熟悉，在交易過(guò)程中會(huì)造成不必要的麻煩。
業(yè)主辦理過(guò)戶時(shí)風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。有些買家需要向銀行貸款，而業(yè)主急于把房子賣掉，在買家申請(qǐng)貸款期間很快就辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。買家的申請(qǐng)貸款程序還沒(méi)有走完，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換就已經(jīng)發(fā)生了變化，也就是說(shuō)，業(yè)主在沒(méi)有拿到房款的情況下，房產(chǎn)已經(jīng)屬于買家了。這樣業(yè)主很有可能損失慘重。
二手房賣房注意事項(xiàng)13.合同細(xì)節(jié)要講清
一些經(jīng)紀(jì)人反映，有時(shí)買賣雙方在成交入住后仍會(huì)有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細(xì)節(jié)問(wèn)題上，諸如維修基金、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等等。
由于買賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗(yàn)，在交易過(guò)程中往往比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用，但在某些細(xì)節(jié)問(wèn)題上則不甚關(guān)注。如果這些細(xì)節(jié)問(wèn)題在簽定二手房買賣合同前就事先約定好了，就不會(huì)產(chǎn)生這些“后遺癥”了。
